ความเป็นมาและสภาพปัญหา
เนื่องจากปัจจุบันสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศดีขึ้น ความต้องการด้านที่อยู่อาศัยก็เพิ่มมากขึ้น เพื่อสร้างความมั้นคงให้กับการดำรงค์ชีวิตในสังคมเมือง ดังนั้นบริษัท นครก่อสร้าง จึงริเริ่มที่จะทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มเติมจาก ธุรกิจเดิมที่ทำงานก่อสร้าง และรับงานก่อสร้างอาคาร อยู่แล้ว จึงควรที่จะกำหนดเป้าหมาย ลูกค้าโดยลูกค้าระดับกลางซึ่งมีกำลังซื้อเพียงพอ และการแข่งขันทางการตลาดยังน้อยอยู่ จากการคาดการณ์ว่า เศรษฐกิจขยายตัว 3-5 % ของ GDP
บริษัท นครก่อสร้างต้องจัดการโครงสร้างองค์กรใหม่ โดยแบ่งตามหน้าที่การจัดการ
กรรมการผู้จัดการ/ ประธานกรรมการ
ฝ่ายการตลาดและการขาย (วางเป้าหมายในการขายห้องชุด)
ฝ่ายวิจัยและพัฒนา (ตรวจสอบความต้องการของลูกค้า และหาทำเลที่ตั้ง รวมถึงแบบก่อสร้าง)
ฝ่ายการเงินและบัญชี(หาแหล่งเงินทุนและควบคุมระบบการเบิกจ่ายในการจัดการโครงการ)
ฝ่ายบุคคล(จัดหาบุคลากรเข้าดำเนินการในทุกส่วนที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพ)
ฝ่ายบริหารและควบคุมงานก่อสร้าง(ถือว่ามีความสำคัญมาก เพราะเป็นผู้กำหนดและควบคุมระยะเวลาโครงการรวมไปถึงค่าใช้จ่ายภายในโครงการ และคุณภาพของงานที่ออกสู่ตลาด)
ฝ่ายจัดซื้อและจัดจ้าง (จัดเตรียมวัสดุอุปกรณ์ เครื่องมือ ที่ใช้ในโครงการ)
ฝ่ายกฎหมาย (เตรียมการเรื่องของนิติกรรมสัญญา การโอนกรรมสิทธ์ การตรวจสอข้อกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุด)
ฝ่ายธุรกิจเฉพาะ (ติดต่อหน่วยราชการ สาธารณูปโภค)
ฝ่ายไอที
ขั้นตอน การทำความเข้าใจหน้าที่การบริหารโครงการ ในฝ่ายต่างๆ ตั้งแต่
1. การกำหนดกลยุทธ์ทางธุรกิจโดยผู้บริหารระดับสูง
2. การวางแผน และกำหนดความต้องการของโครงการ
3. การวิเคราะห์และออกแบบโครงการ
4. การควบคุมติดตามตรวจสอบ (วัดความก้าวหน้า, การประเมินงานส่วนที่เหลือ, การแก้ไขให้ถูกต้อง
ขั้นตอน ของการกำหนดวัตถุประสงค์ ของโครงการอย่างชัดเจน ดังนี้
โดยทำโครงการอาคารสูง 7 ชั้น ไม่เกิน 4,000 ตรม. ให้เสร็จภายใน 1 ปี รวมตกแต่งภายใน และเริ่มสร้างแบรนให้มีชื่อเสียงเพื่อทำอาคารสูงต่อไปในอนาคตเมื่อกำหนดวัตถุประสงค์แล้วเสร็จ เมื่อกำหนดโครงการแล้วสิ่งที่ต้องคำนึงถึงต่อไปในการทำโครงการให้สำเร็จได้และมีความสำคัญคือ
1.ยึดหลักการตรงต่อเวลา โดยโครงการต้องแล้วเสร็จทันเวลาที่กำหนด
2.ยึดหลักของการทำโครงการตามงบประมาณที่กำหนดไว้ กล่าวคือโครงการที่ทำเพียงพอกับงบประมาณที่มีอยู่
3.เป็นไปตามความต้องการของลูกค้าจากการสำรวจข้อมูลทางการตลาด
จากวัตถุประสงค์ที่กล่าวมาเห็นได้ว่าระยะเวลา และผลสำเร็จของโครงการมีผล
กับต้นทุนโดยรวมด้วยเป็นอย่างมาก
ขันตอน การพิจารณาหลักการและเหตุผล
โดยที่ควรจะเน้นจุดแข็งที่สามารถก่อสร้างได้เอง ควรจะเลือกทำเลที่ขายได้สะดวกรวดเร็วที่สุด คือ กรุงเทพมหานคร และอยู่ในแนว รถไฟฟ้า สีม่วงที่กำลังเริ่มก่อสร้าง เพราะราคาที่ดินจะถูกกว่า แนวรถไฟฟ้าที่มีอยู่แล้วและอยู่ในเมือง เพื่อที่จะสร้างความแตกต่างจาก ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เจ้าใหญ่ ที่มีแบรนติดอยู่ในตลาด แล้วเช่น LPN, ศุภาลัยหรือ แสนศิริ เป็นต้น เราจึงจำเป็นต้อง เพิ่มมูลค่าโดยพยายามหาแบบที่ได้ราคาค่าก่อสร้างที่คุ้มค่ากว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจ้าเดิม แต่ราคาถูกกว่านิดหน่อย
ความสูงไม่ควรเกิน 7 ชั้น หรือ 23 เมตร และแต่ละอาคารไม่เกิน 80 ห้องพัก เพื่อ ไม่ให้เข้าข่าย อาคารสูง หรือ อาคารขนาดใหญ่ ซึ่งจะมีค่าใช้จ่าย หลายอย่างเช่น ในงานระบบดับเพลิง ระบบไฟฟ้าสำรอง และลิฟท์ดับเพลิง เพิ่มขึ้นอีกมาก และเสียเวลาขออนุญาตผลกระทบสิ่งแวดล้อมหลายๆ เดือน และระยะเวลาก่อสร้างจะยาวนานเกินไป ถ้าเป็นไปได้ ควรทำเป็นหลังเล็กๆ และมีสโมสรและสระว่ายน้ำรวมเพื่อเพิ่มความน่าสนใจให้กับโครงการ และทยอย สร้างตาม ยอดจองของลูกค้า เพื่อที่จะได้ไม่ต้องมีภาระเรื่องดอกเบี้ย เพราะหากสร้างอาคารสูงมากกว่านี้จะมีปัญหา จากวงจรชีวิตของโครงการ ตั้งแต่
ช่วงที่ 1 กำหนดโครงการ
ช่วงที่ 2 วางแผนโครงการ (Project Planning)
ช่วงที่ 3 การออกแบบ (Design Preliminary)
ช่วงที่ 4 ปฏิบัติโครงการ (Project Construction)
ช่วงที่ 5 โครงการแล้วเสร็จ (Project Complete)
ถ้าเป็นการก่อสร้างอาคารสูง หรืออาคารใหญ่ที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 5,000 ตร.ม แต่ละช่วงงานข้างต้นต้องใช้ระยะเวลานานในการดำเนินงานก่อสร้างตามไปด้วยจึงอาจส่งผลกระทบกับบริษัทได้ เพราะการดำเนินงานของบริษัทโดยเฉพาะโครงการนี้เป็นเสมือนการเริ่มต้นอาจเกิดปัญหา หรือข้อผิดพลาดเรื่องต่างๆกับโครงการได้ และอีกกรณีคือบุคคลากรที่มีอยู่อาจไม่มีความชำนาญพอสำหรับโครงการประเภทนี้ซึ่งถือว่าใหม่สำหรับบริษัท เพราะว่าเดิมเป็นเพียงบริษัทรับเหมาก่อสร้างอาคารเท่านั้น การที่จะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดเพื่อขาย ซึ่งกว่าจะสามารถโอนห้องชุดให้ลูกค้าและรับเงินได้ครบ อาจเกิดปัญหาสภาพคล่องในการก่อสร้างได้
ขั้นตอน การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ในกระบวนการทำงานนั้นต้องอาศัยหลักขั้นตอนการศึกษาต่อไปนี้
1.T. Technical Feasibility ศึกษาความเป็นไปได้ทางเทคนิค โดยมองจาก
เทคนิคที่ทันสมัยในปัจจุบันเพื่อประยุกต์ใช้กับโครงการ
2.O. Operational Feasible ศึกษาความเป็นไปได้ในทางปฏิบัติ สามรถทำงาน
ได้ง่าย รวมถึงการบำรุงดูแลรักษา
3.E. Economical Feasible or Justification ศึกษาถึงความคุ้มค่าทาง
เศรษฐศาสตร์โดยเมื่อเทียบกับผลลัพธ์ที่จะได้ตลอดระยะเวลาที่กำหนด เช่น โครงการแล้วเสร็จภายใน 1 ปี ผลตอบแทนต้องมากกว่าเงินลงทุนและค่าใช้จ่ายตลอดระยะเวลา 1 ปี เมื่อเทียบกับโครงการอื่นที่บริษัทได้ทำมา
4.S. Schedule ศึกษาถึงระยะเวลาของโครงการต้องไม่ยาวนานเกินควร กล่าวคือ
การใช้ระยะเวลาการก่อสร้างโครงการต้องไม่เกิน 1 ปี
การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการก่อสร้างนี้ ควรต้องมีการทำไม่ว่าโครงการขนาดเล็กหรือขนาดใหญ่เพราะต้องใช้ทรัพยากร 4 ชนิด คือ บุคลากร, ทุนทรัพย์, เครื่องจักร และวิธีการทำโครงการ
หลังจาการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการก่อสร้างแล้วนำเสนอต่อคณะผู้บริหารโครงการเพื่อขออนุมัติให้ดำเนินการตามโครงการต่อไป เพื่อจะได้เข้าสู่ระบบกระบวนการดำเนินงานก่อสร้างโครงการต่อไป อีกทั้งเป็นส่วนที่เกี่ยวข้องกับโครงการก่อสร้างโดยตรง และผู้ที่เข้ามาซื้อหรือเยี่ยมชมโครงการ
โดยมองจากการกำหนดทำเลที่ตั้งโครงการก่อสร้าง เป็นอันดับแรก จากการหาที่ดินที่ใช้ในการก่อสร้าง โดยตรวจสอบดูว่า สามารถก่อสร้างได้ถูกต้องตามกฎหมายผังเมือง และ พ.ร.บ. ควบคุมอาคารหรือไม่ อาจจะต้องเปรียบเทียบในหลายๆพื้นที่ กับหลายๆโครงการที่เกิดขึ้น เพื่อให้เหมาะสมกับ แบบก่อสร้างที่มีการประมาณราคาไว้แล้วเบื้องต้น รวมถึงความเหมาะสมในความต้องการของผู้ซื้อ เมื่อรวมราคาค่าที่ดิน, ค่าก่อสร้าง, ค่าบริหารโครงการ, ค่าบริหารงานขาย โฆษณา ต่างๆ แล้ว มีกำไรตามที่ต้องการ
เมื่อได้ทำการซื้อขายที่ดิน และออกแบบรายละเอียด แล้ว จะต้องมีการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการในด้านต่างๆ ดังนี้
- การวิเคราะห์ทางด้านเทคนิค
- การวิเคราะห์ทางด้านการตลาด
- การวิเคราะห์ด้านการเงิน
- การวิเคราะห์ด้านการบริหาร
- การวิเคราะห์ด้านสังคม
- การวิเคราะห์ด้านเศรษฐกิจ
- การวิเคราะห์ด้านสิ่งแวดล้อม
- การวิเคราะห์ด้านการเมือง
เมื่อรวบรวมวิเคราะห์ความเสี่ยงแล้ว เบื้องต้นปัญหาที่ส่งผลกระทบกับโครงการมากที่สุดคือ ปัญหาทางด้านการเมืองที่ไม่แน่นอน อาจส่งผลกระทบกับโครงการได้เนื่องจากระยะเวลาการก่อสร้างโครงการให้แล้วเสร็จตามเป้าหมายเดิมที่วางไว้คือทำโครงการอาคารสูง 7 ชั้น หลังแรกต้องให้แล้วเสร็จภายใน 1 ปี
ขั้นตอน การขออนุญาตตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง โดยเมื่อทีม สถาปนิกและวิศวกรออกแบบ เสร็จพร้อมขออนุญาต ก่อสร้าง เรียบร้อยแล้ว ก็อาจจะสามารถ นำโครงการ พร้อมการวิเคราะห์จุดคุ้มทุน และความเป็นไปได้ต่างๆของโครงการก่อสร้างเพื่อไปหา ความสนับสนุนด้านการเงินจากสถาบันการเงิน โดยทำข้อเสนอโครงการส่งไปยังสถาบันการเงิน โดยมีการกำหนดรายละเอียดคือ
1.สถานที่ตั้งโครงการก่อสร้าง
2.ชื่อโครงการก่อสร้าง
3.หลักการและเหตุผลที่ต้องทำโครงการก่อสร้างนี้
4.วิธีการดำเนินการโครงการก่อสร้าง
5.กำหนดระยะเวลาดำเนินการโครงการก่อสร้าง
6.งบประมาณ และทรัพยากรที่ต้องใช้ในโครงการก่อสร้าง
7.หน่วยงานหรือผู้รับผิดชอบโครงการก่อสร้าง
8.ความเสี่ยงของโครงการก่อสร้าง
9.ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากโครงการก่อสร้างนี้
ขั้นตอน การจัดองค์ประกอบของโครงการ ในการจัดทำโครงการก่อสร้างส่วนประกอบสำคัญส่วนหนึ่งคือที่จะทำให้โครงการสำเร็จได้โดยราบรื่น จะต้องดำเนินการโดยบุคคลที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับโครงการ ตั้งแต่ระดับสูงจนถึงระดับปฏิบัติการ โดยกระบวนการทำงานต้องอาศัยประสบการณ์ของบุคลากรในทุกระดับ ความมุ่งมั่น ความตั้งใจ ความเอาใจใส่ การให้เวลา การให้การสนับสนุน ความขยันหมั่นเพียร ความ
พร้อมใจ ความที่มีจุดมุ่งหมายเดียวกัน สิ่งเหล่านี้ต้องสร้างให้เกิดขึ้นในองค์กรที่มีโครงการ เพื่อให้โครงการมีโอกาสประสบความสำเร็จได้อย่างสูง
การจัดองค์กรภายในโครงการประกอบด้วย
1.คณะผู้บริหารโครงการ ( Management Team) อาจเป็นคณะบุคคล หรือเป็น
บุคคลเพียงคนเดียวในการตัดสินใจดูแลงานทั้งหมดภายในองค์กร
2.คณะทำโครงการ (Project Team) ผู้จัดการโครงการ, วิศวกร , ผู้ปฏิบัติงาน
อื่นๆในโครงการก่อสร้าง
ขั้นตอน การบริหารโครงการ (Project Management)หลังจากการทำการศึกษาความเป็นไปได้แล้ว ฝ่ายบริหารจะต้องทำการแต่งตั้งคณะบริหารโครงการ และคณะทำงานขึ้นใหม่ ถึงแม้จะเป็นคณะเดียวกับการศึกษาความเป็นไปได้ก็ตาม แต่ต้องมีการแต่งตั้งให้เป็นทางการอีกครั้ง เพื่อให้รู้ว่าได้มีการเริ่มทำงานในขั้นต่อไป โดยคณะทำงานจะต้องจัดทำการประมาณการ และแผนงานของโครงการกำหนดหน่วยงานที่มีส่วนเกี่ยวข้องในโครงการ จากนั้นคณะทำงานดำเนินการตามแผนกระบวนการพัฒนาระบบงานของโครงการ ในระหว่างนั้นกระบวนการบริหารโครงการจะต้องดำเนินการควบคู่กันไปด้วยคือ
1.ติดตามผลการดำเนินการอาจเป็นรายสัปดาห์ รายเดือน รายครึ่งปี
2.จัดให้มีการทบทวนงานที่ทำเป็นระยะๆ ซึ่งมีการกำหนดไว้แน่นนอนว่าจะทบทวนกันเมื่อไร เช่น ทุกๆ 3 เดือน
3.มีการควบคุม ติดตามผล ดูแลการเปลี่ยนแปลงโดยกำหนดกฎเกณฑ์ เมื่อมีการแก้ไขเปลี่ยนแปลง
4.ให้มีการประสานงานกันโดยทั่วถึงทุกฝ่ายที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับโครงการ
ดังนั้นการบริหารโครงการก่อสร้างจะต้องมีวิธีดำเนินการดังนี้
การวางแผนหลักของโครงการ (Master Plan Schedule) เป็นเรื่องที่สำคัญอย่างหนึ่งในการบริหารโครงการ เป็นแนวทางอย่างหนึ่งที่จะให้ผู้เกี่ยวข้องกับโครงการรับทราบว่าโครงการต้องการอะไรบ้างเป็นงานหลักที่ต้องทำเมื่อเริ่มดำเนินการก่อสร้าง การมีแผนงานโครงการทำให้เห็นถึงขั้นตอนกระบวนการของโครงการที่เกิดขึ้น และเห็นถึงปัญหาและอุปสรรคของโครงการที่เกิดขึ้นเพื่อนำไปสู่แนวทางแก้ไขเพื่อให้โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ
การวางแผนการทำงาน เป็นการกำหนดเรื่อง ขอบข่ายของโครงการสร้าง ชนิดของโครงการกสร้าง เวลาที่ใช้กับโครงการก่อสร้าง รวมไปถึงการจัดทรัพยากรของโครงการ
แผนงานสำคัญของโครงการก่อสร้างที่มี
-แผนดำเนินงานก่อสร้าง (Construction Plan)
-แผนการใช้บุคคล (Manpower Plan)
-แผนควบคุมการเปลี่ยนแปลง (Change Order Plan)
-แผนการทำรายงานแสดงสถานภาพความก้าวหน้าของงาน( Tree week Schedule)
การมีแผนงานโครงการก่อสร้างทำให้ผู้เกี่ยวข้องกับโครงการก่อส้ราง ได้ทราบ
ความคืบหน้า, การเคลื่อนไหว และสิ่งที่เกิดกับโครงการ การใช้ทรัพยากรของโครงการ
ควรมีการวางแผนเมื่อได้รับมอบหมายให้ทำโครงการก่อสร้าง เป็นสิ่งที่ต้องดำเนินการโดยด่วน และต้องมีการปรับเปลี่ยนได้ตามเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นจริงขณะนั้น การทำแผนเป็นเหมือนการถ่ายภาพโครงการ ดังนั้นทุกครั้งที่มีการถ่ายภาพจะได้มองเห็นความเปลี่ยนแปลง และเมื่อเกิดการเปลี่ยนแปลงทรัพยากรต่างๆ และระยะเวลาสามารถทบทวนใหม่ได้เมื่อ วัตถุประสงค์ของโครงการมีการเปลี่ยนแปลง เกิดงานซับซ้อนในงานที่วางแผนไว้ เป็นต้น
ผู้ที่ทำแผนงานโครงการ คือผู้จัดการโครงการซึ่งถือว่าเป็นบุคคลสำคัญของโครงการที่มีผลทำให้โครงการแล้วเสร็จ ดังนั้นผู้จัดการโครงการต้องมีแผนงานไว้เป็นแนวทางการปฏิบัติงานเพื่อรู้ถึงสถานของโครงการทุกขณะ ส่วนของผู้ปฏิบัติงานนั้นจะเป็นผู้ดำเนินงานให้โครงการเป็นไปตามแผนที่ได้รับมอบหมาย
การวางแผนงานโครงการมีวิธีทำหลายวิธีเพื่อให้โครงการแล้วเสร็จ
1.การกระจายงานลงมาเป็นโครงสร้าง ( Work Breakdown Structure)มีลักษณะ
เป็นโครงสร้างซึ่งเป็นการบอกถึงขอบข่ายงานทั้งหมด
2.Bar Chart /GANTT Chart แผ่นงานโดยวิธีลากเส้นบอกถึงระยะเวลาแต่ละ
งาน การทำแผน Bar Chart มักจะเป็นโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ และมีงานไม่มากสามารถดูแลทั่วถึง
3.PERT/CPM เป็นแผนงานการทำงานขนาดใหญ่ที่มีเนื้องานจำนวนมากยากที่
จะติดตามได้ทั่วถึง เป็นวิธีการแสดงความสัมพันธ์ของงานแต่ละงานและแสดงถึงเส้นวิกฤติให้เห็นว่าส่วนใดของงานล่าช้าไปกระทบกับงานส่วนอื่นๆ
ซึ่งแผนงานทุกแบบขึ้นอยู่กับผู้บริหารโครงก่อสร้างการว่าใช้แผนใด
ขั้นตอน การดำเนินการก่อสร้างโครงการ (Project Construction)
เนื่องจากบริษัทเคยผ่านงานก่อสร้างมาแล้วจึงไม่เป็นการยากในการที่จะเริ่มงาน โดยเริ่มจากการสำรวจเขตพื้นที่ก่อสร้าง วางผัง วางหมุดเตรียมงานตอกเสาเข็ม หากพื้นที่ก่อสร้างติดกับเขตพื้นที่บุคคลอื่นอาจต้องใช้ระบบเข็มเจาะแทนเข็มตอก เพื่อป้องกันปัญหาที่เกิดกับชุมชนรอบโครงการ หากใช้เข็มตอก และ การเตรียมห้องตัวอย่าง (Mockup room) เพื่อให้ลูกค้าเยี่ยมชมโครงการ ถ้าเป็นไปได้ และให้มีการจัดทำแผนงานก่อสร้างโดย
-กำหนดวัตถุประสงค์ ทรัพยากรที่ต้องการ และขอบเขตของโครงการ
-ระบุกิจกรรม หรือ งานต่างๆ จะต้องมีการจำแนกงานจากงานหลักโดย แตกออกเป็นงานรอง งานย่อย จัดหมวดหมู่ และระบุงานแต่ละอย่างไว้อย่างชัดเจน
-กำหนดตารางเวลางาน โดยกำหนดเวลาเริ่มต้นและกำหนดเวลาแล้วเสร็จแต่ละงานไว้
-ทำ แผนภูมิ GANTT Chart และกำหนดตารางงานเครือข่ายงาน และหาเส้นทางวิกฤตของโครงการ เพื่อทราบระยะเวลาในการกำหนดแล้วเสร็จ ของแต่ละงานของอาคาร
-ต้องทำการคำนวณต้นทุนของโครงการ ต้นทุนทางตรงของโครงการ ต้นทุนทางอ้อมของโครงการ และคำนวณเวลาที่เหมาะสมของโครงการ คือเวลาที่ทำให้สามารถดำเนินโครงการได้เสร็จ และเสียต้นทุนรวมต่ำที่สุด
-การประมาณต้นทุน ใช้แบบการวิเคราะห์ต้นทุนโดยการจำแนกกิจกรรมต่างๆ ของงานตามโครงสร้างการจำแนกงาน (Work breakdown structure )
และ ต้นทุนทั่วไปด้านบริหาร และการจัดการ 20 % ของต้นทุนทางตรงเพราะบริษัทไม่มีประสบการณ์จากโครงการเก่าในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
- องค์ประกอบของงบประมาณ
- ส่วนที่เป็นรายรับ
- ส่วนที่เป็นต้นทุนของโครงการ
- ส่วนที่เป็นค่าตอบแทน
- ส่วนที่เป็นสำรอง
- ดูการกระจายของงบประมาณให้เป็นไปตามระยะเวลาที่กำหนดของโครงการ
ในการดำเนินการก่อสร้างโครงการ ต้องมีการประเมินและบริหารความเสี่ยงของโครงการ (Project Risk Analysis and Management) โดนำวิธีบริหารโครงการเข้ามาใช้ทำให้งานแต่ละขั้นตอนเป็นไปตามแผนที่กำหนดไว้
โดยความเสี่ยงที่เกิดจากปัจจัยภายในโครงการก่อสร้าง มี 2 ประเภทใหญ่ๆ คือ
-ความเสี่ยงด้านการตลาด
-ความเสี่ยงด้านเทคนิค
ความเสี่ยงที่เกิดจากปัจจัยภายนอกโครงการก่อสร้างที่สำคัญคือ
-ความเสี่ยงที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจ
-ความเสี่ยงที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย
-ความเสี่ยงที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราแลกเปลี่ยน
-ความเสี่ยงที่เกิดจากการยอมรับของตลาด
-ความเสี่ยงที่เกิดจากข้อกำหนดกฎเกณฑ์ของรัฐบาล
-ความเสี่ยงที่เกิดจากขาดทรัพยากร
-ความเสี่ยงที่เกิดจากบริษัทแม่ทางด้านการเงินและการบริหาร
ดังนั้นจะเห็นได้ว่าการบริหารความเสี่ยงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับโครงการที่ต้องการ
ความมั่นคงในการที่จะดำเนินธุรกิจด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อไป จึงเห็นได้ว่าวงจรการบริหารความเสี่ยงมีความสัมพันธ์กับวงจรชีวิตของโครงการก่อสร้างโดยตรง เพราะการปรับเปลี่ยนรายการที่เป็นความเสี่ยงแม้ว่าจะอาศัยประสบการณ์จากการวิเคราะห์โครงการก่อสร้างที่เคยทำมาก่อน และประสบการณ์ในการทำงานก่อสร้างโครงการอื่นที่ผ่านมา
สรุปได้ว่าการประเมิน และการจัดการความเสี่ยงของโครงการก่อสร้าง ทุกโครงการถือว่าเป็นความสำคัญ และทุกโครงการมีความเสี่ยงในการตัดสินใจที่ดีที่เล็งเห็นถึงความไม่แน่นอนในโลกแห่งความเป็นจริง ซึ่งสามารถนำพาบริษัทให้ปลอดภัย และมีผลกำไรจากโครงการที่ทำได้ อีกประการหนึ่งคือการวิเคราะห์ความเสี่ยงเป็นเสมือนตัวบ่งชี้ วัดว่าจะเกิดผลกระทบกับโครงการ หรือทำให้โครงการได้รับความเสียหาย ผู้จัดการโครงการที่ประเมินความเสี่ยงพบว่า โครงการจะมีต้นทุนเกินกว่าที่ประมาณไว้ หรือใช้เวลาเกินกว่าที่ประมาณการไว้ หรือไม่เป็นไปตามวัตถุประสงค์ที่ได้กำหนดไว้ สามารถปรับปรุงให้ประสบความสำเร็จได้
ขั้นตอน การทำแผนการตลาดให้กับโครงการ (Project Marketing Plan)
โดยอาจจะทำสำนักงานขาย และการตลาดทุกๆ อย่างด้วยทีมงานของบริษัทที่มีอยู่เอง หรือ อาจจะจ้างตัวแทนนายหน้าที่มีความชำนาญด้านการขายอยู่แล้ว มาร่วมดำเนินการในส่วนการตลาดให้ทั้งหมด ก็ได้
จากนั้นก็เริ่มบริหารงานก่อสร้าง โดยควรจะเน้นจุดแข็งของการทำงานในทุกภาคส่วนให้มีคุณภาพ โดยในส่วนโครงสร้างเร่งดำเนินการให้แล้วเสร็จก่อน 3 ชั้น แล้วจึงดำเนินการเริ่มงานสถาปัตย์ห้องตัวอย่าง (Mock up Room) ให้แล้วเสร็จ เพื่อให้ลูกค้าที่เข้าเยี่ยมชมโครง ได้ทราบ มาตรฐานฝีมือช่าง ผลงานที่จะได้รับ ลดปัญหาที่จะตามมาภายหลัง รวมไปถึงการเข้าเยี่ยมชมโครงการของลูกค้าในโอกาสต่อๆไป
ขั้นตอน การกำกับ ควบคุมดูแลโครงการ (Project Monitoring)
- ขั้นการกำหนดมาตรฐานของการทำงานโครงการ โดยอ้างอิงจากมาตรฐานของวิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย หรือมาตรฐานของกรมโยธิการและผังเมือง
- ขั้นการวัดผลการปฏิบัติงาน ต้องมีการทำการทดสอบวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างทุกขั้นตอน
- การเปรียบเทียบขั้นปฏิบัติการในแต่ละงาน
จุดสำคัญของการควบคุม
- การควบคุมคุณภาพ (Quality Control)
- ควบคุมเวลา (Timing Control)
- ควบคุมค่าใช้จ่าย (Cost Control)
- กาควบคุมวัสดุอุปกรณ์ (Material Control)
ขั้นตอน การเริ่มงานสถาปัตย์
การเริ่มงานสถาปัตย์ต้องทำตามงานโครงสร้าง คือเมื่อทำงานโครงสร้างได้ 4 หรือ 5 ชั้นแล้วจึงเริ่มงานก่ออิฐ ฉาบปูน และงานระบบประกอบอาคาร ค่อยตามหลัง
จากนั้นอีกที เมื่องานโครงสร้างเสร็จหมด งานสถาปัตย์ก็ได้หลายชั้นแล้วซึ่งหากไม่มีปัญหาในการขาย ก็สามารถสร้างให้เสร็จได้เลย แต่หากมีปัญหาก็อาจจะต้องปรับแผนงานการตลาดเพิ่มโปรโมชั่นให้ลูกค้าเพื่อเพิ่มยอดขาย
ในการทำงานส่วนที่เป็นงานเปียกทั้งหมดควรทำให้แล้วเสร็จ ก่อนงานตกแต่งภายในเข้าพื้นที่เพราะหากงานเปียกยังไม่เสร็จนั้นจะทำให้ไม่สามารถทำงานตกแต่งได้เนื่องจากจะทำให้เกิดความเสียหายกับเฟอร์นิเจอร์แล้วก่อให้เกิดค่าใช้จากที่ไม่จำเป็นในการซ่อม และแก้ไข รวมถึงที่สูญเสียในการแก้ไขงาน ในส่วนของงานแห้งที่ทำได้ง่ายๆ ไม่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ใครให้ดำเนินการต่อไปจนกว่าโครงการแล้วเสร็จ จากการประมาณการตึกสูง 7 ชั้น ควรจะสร้างเสร็จและโอนให้ลูกค้าได้ภายใน 1 ปี
ขั้นตอน การตรวจสอบโครงการ (Project Inspection)- การกำหนดมาตรฐาน การตรวจสอบงานก่อสร้าง (Inspection & Test Plan)
- การตรวจสอบระหว่างดำเนินการก่อสร้าง ( Inspection check list)
- ตรวจสอบภายหลังปิดโครงการโดยมีงานสำคัญที่ต้องคำนึงถึงคือ การ
ประเมินว่าผลงานของโครงการที่เป็นประโยชน์ต่อผู้มีส่วนได้เสียหรือไม่ ประเมินว่ามีการปฏิบัติการใดผิดพลาดบ้าง หรือประสบความสำเร็จบ้าง ประเมินว่ามีการเปลี่ยนแปลงอะไรบ้างสำหรับโครงการนี้
ถ้าใช้ระบบผนังสำเร็จรูปในส่วนผนังภายนอกได้ก็จะทำงานได้เร็วขึ้น และ คุ้ม
ค่าเป็นการลดต้นทุนทางหนึ่ง โดยใช้ Tower crane ทำการติดตั้ง ซึ่งถือว่าเป็นการนำเทคโนโลยี่ เข้ามาช่วยเสริมในโครงการก่อสร้าง สำหรับโครงการก่อสร้างหากสามารถใช้ Tower crane ทำงานได้ครอบคลุม ทั้ง 4 ตึกซึ่งถือคุ้มค่าในการใช้งาน การใช้ความสามารถในการเป็นผู้นำที่มีประสบการณ์ด้านงานก่อสร้างมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์ และผู้นำด้านราคา เมื่อขายได้หมด 1 ตึกแล้วเราก็จะทราบความต้องการของลูกค้ามากขึ้น และเตรียมดำเนินการอาคารอื่นๆต่อไป
การตอบสนองความเสี่ยง สามารถใช้วิธีปรับแบบในหลังที่ 2,3,4 ให้เหมาะกับ สภาพเศรษฐกิจ และต้นทุน ได้ดีและง่ายกว่าการสร้างตึกสูงมากๆ
ระดับของการตรวจสอบแบ่งเป็น 3 ระดับคือ
- การตรวจสอบโดยทั่วไป
- การตรวจสอบในรายละเอียด
- การตรวจสอบทางเทคนิค
ทำรายงานการตรวจสอบได้แก่
- บทนำ สรุปเกี่ยวกับโครงการรวมถึงเป้าหมายและวัตถุประสงค์
- สถานภาพในปัจจุบัน
- สถานะภาพโครงการในอนาคต
- ประเด็นการบริหารจัดการที่สำคัญ
- การวิเคราะห์และบริหารความเสี่ยง
- ข้อเสนอแนะแนบท้าย
ต่อมาเมื่อบริษัทมีประสบการณ์และมีชื่อเสียงจากโครงการแรก แล้วจึงค่อยขยายทำอาคารที่สูงมากขึ้น ในพื้นที่ใกล้เมืองเรียบแนวทางขนส่งระบบราง และแนวรถไฟฟ้าที่เปิดใช้งานได้อยู่แล้ว สามารถปรับปรุงทีมงานฝ่ายการตลาดให้แข็งแกร่งพร้อมเข้าสู่
การแข่งขันทางการตลาดกับคู่แข่งทางการค้าอื่น และฝ่ายพัฒนาและวิจัยมุ่งหมั้นพัฒนาองค์กร และการหาทำเล การออกแบบอาคารให้ทันสมัย และสอดคล้องกับความต้องการของลูกค้า และ สภาพความมั่นคงของบริษัท เพื่อพร้อมเข้าสู่ตลาดการแข่งขันด้านบริหารอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตต่อไป
